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一句话告诉你:现在买房还是租房好?

2019-10-02 点击:1241

原力兄说财务管理2011.8.28我想分享

01

房地产市场真的在变化,这种变化可能会持续很长时间.

“买房子=普通人最好的投资”的概念,我们真的要改变它。

在日常财务咨询中,最常见的是“如果我手里拿着笔,我不知道该怎么办,我现在想买套房吗?”

实际上,这个问题无法给出标准化答案。由于涉及的因素太多,通常需要针对每个人的具体情况,具体分析和个性化建议。

然而,随着环境变冷,最近收到了越来越多的问题,现在“买房子或租房子是否好”?

提出这个问题通常是在一个大城市的斗争,并且仍然有年轻人在家里。

人性就是这种情况。如果你买它,你就不会买。如果市场上涨,其他人会更贪婪,市场将变得可怕。如果你恐慌,你会恐慌。只是你需要最好的机会进入市场。

02

需求和投资的性质完全不同。

投资是可选的,有很多选择。如果未来的房价不会上涨3年或5年,那么租金回报率就会很低。这是一项失败的投资。

但如果你必须选择,如果你不能接受一生中的生活,那么对你来说这是一个错误的主张,“现在买房子或租房子是对的吗?”

对于许多缺乏安全感的女孩来说,终身租房是不可能接受同样的事情,但对于一些生活质量要求不高的男孩来说,只要他们不值得买房子,如果可以的话负担得起,他们可以选择长期生活。

如果你同意上述的生活理念,那就是只追求“最物有所值”,买房更划算,租房子更划算,那么我有一个公式来帮助你得到一个简单的答案。

如果您选择买房,您的收入将是未来房价的年度升值空间,而成本将是抵押贷款的年度利息。

如果您选择保存首付款以租房,您的收入是首付*可预测的年度投资回报,而成本是支付的租金。

所以当:

首期付款*可预测的年度投资回报 - 年租>年度价格*年化增长 - 住房贷款年利率*

即:

首付*预计年度投资回报 - 年租+抵押*利率>房价*预计年度增长

租赁更具成本效益。

相反,首付*预计年度投资回报 - 年租+抵押*利率<房价*预计年度增长

买房更具成本效益。

03

在这个公式中,首付,抵押,房价,租金和抵押贷款利率都是已知条件,变量X是两个“预期”预期年度投资回报和预期年度价格上涨。

预期的年度投资回报受到主观和客观因素的影响。

客观因素是,随着中国经济增长总体放缓,未来中国金融市场的整体回报率将逐步下降。

主观因素是每个人的投资和财务管理能力不同。

总的来说,未来的年度财务回报率可以大致分为三类:对财务管理不太了解的人,3%-5%,那些对财务管理知之甚少但不太精通的人,可以达到6% - 8%,而那些非常精通,达到9% - 12%。

有人可能会说,Ligo,你说你可以每年投入15%加上回报。它是如何在这里缩小到12%的?

我在这里提到的15%以上是七步固定投资的预期长期年化收入。但是,固定投资是流动资金的概念。所有资金都不可能进入市场。总有一部分流动性储备和流动性。在产品中,这部分收入在过去两年中持续下降(在可预见的未来,以高息P2P融资为代表的整合领域的金融创新将不断受到抑制),而且这一收益率很低部分资金将被降低。总体财务收益率,最后一次中和,可以是12%非常好对于长期预期收入跨越20年甚至30年,采用相对保守的计量方法更为合适。

所以你必须先衡量你的经济能力,看看你的水平。

预计年化价格上涨将更加严重。每个城市都不同。如果您购买一个人口不断流出的小城市,您可能需要计算未来年度房价的下降,因此它是一个彻底的“X”。

04

还是一个例子

例如,买房100万,首付30万,贷款70万,第一套房基准利率4.85%,租金回报率2%,即2万元/年,预期每年的投资回报和财务管理的10%(可以看出这些文章都是金融爱好者,没有必要太低于他们的财务管理能力。)

预付定金*预期年度投资回报率 - 年租金+抵押贷款*利率=30 * 10% - 2 + 70 * 4.85%=4395万。

这意味着房价的年均增长率将超过4.395%,购买房屋比租房更具成本效益。

未来,年均房价将增加4.4%+,概率不大?

对于一些一线和二线城市,我认为可能性不小。

请注意,你也应该考虑到首付款和贷款金额是确定的。虽然利率波动,但从长远来看,总体趋势是下降的,而你的收入从长远来看是上升的,所以抵押贷款负担会逐渐减轻,但人口流入会减少。租金肯定会继续上涨。面对这种情况,我认为买房可能更划算。

不过,如果同样的房子是100万买的,租金回报率和理财利率会保持不变,但根据二套房贷款,首付70万,贷款30万,二套房贷款利率上浮20%,涨幅为5.82%。

70*10%-2+30*5.82%=674.6万。

未来年平均房价将上涨6.746%+,买房更划算。

如果未来住房贷款政策进一步收紧,第二套住房首付将像北京一样提高到80%,利率将像合肥一样提高到1.35倍,那么这个数字将进一步提高到7.31%。

你认为未来,你所居住的城市,房价平均每年会上涨7.31%,也就是说,2030年的房价是现在的两倍,可能性不大吗?

0x251C

可见,一套房和二套房的投资价值差别很大,特别是首付比例大大提高,这比贷款利率的大幅提高要负得多。

另外,租金影响很大。

以上述首套房为例,如果年租金回报率能达到6.4%,即使房价长期不涨,买房也更划算。

6.4%的租金回报率在国际上算是中等偏高,相对来说还算不错,但在中国,几乎没有这样的房子。

因此,从投资理财的角度来看,中国人热衷于买房,这是平淡的,是针对不断上涨的房价。

05

最后,强调这个公式只能帮助你从投资和财务管理的角度更清楚地计算这个账户,但财务管理是生活管理,财务管理是一种手段,而不是目的,生活幸福是什么我们真的追求。

对于许多女性和中老年人来说,房子可以带来的安全感很难通过这种精确的算法来衡量。

对男人来说,如果你对女性说:“亲爱的,明天再来吧。”李戈说,租房子更划算! _____________

门票是白色的。哈哈,拉入黑名单。

你说你非常聪明?还是聪明才会误认为聪明?

另外,刚需要的第一套房是从自己的生活中购买的,未来不会出售现金。

即使你想卖,也经常卖小到大,或者要取代学区,你要付出折扣。房价越贵,你支付的差价就越大。因此,未来价格上涨幅度越大,现在购买房屋的成本效益就越高。

在考虑是否购买或租赁房屋时,您应该考虑每月供应的可负担性超过上述公式。如果每月供应持有,迟早要买,买,不卖,真的不需要那么纠结。

.

PS:突然间,我发现我的一个朋友最近在卖房子。 20世纪90年代,位于五楼的老挝闵闵一侧的老人家开了3万,没有人想要。

有两个原因。

首先,位置相对偏颇,他们已经买了这个区域,周围有很多新房/新房,年轻人往往愿意多花几千元购买新房或分房子,这种老房子20多个岁月很难卖给年轻人。

第二,五楼没有电梯,老人不能跑,所以老人不会考虑。

因此,预计未来房屋的销售将变得越来越困难。

建议1:只有经济实惠的老旧小区,才能考虑一线和二线的闹市区,如北京五环路或上海外环。一旦离开圆圈,直接通过。

建议2:购买一个住宅(共6层)住宅,没有电梯,最好是2,3,4是限制,5,6直接通过。

本文为第一作者的原创,未经授权不得转载

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01

房地产市场真的在变化,这种变化可能会持续很长时间.

“买房子=普通人最好的投资”的概念,我们真的要改变它。

在日常财务咨询中,最常见的是“如果我手里拿着笔,我不知道该怎么办,我现在想买套房吗?”

实际上,这个问题无法给出标准化答案。由于涉及的因素太多,通常需要针对每个人的具体情况,具体分析和个性化建议。

然而,随着环境变冷,最近收到了越来越多的问题,现在“买房子或租房子是否好”?

提出这个问题通常是在一个大城市的斗争,并且仍然有年轻人在家里。

人性就是这种情况。如果你买它,你就不会买。如果市场上涨,其他人会更贪婪,市场将变得可怕。如果你恐慌,你会恐慌。只是你需要最好的机会进入市场。

02

需求和投资的性质完全不同。

投资是可选的,有很多选择。如果未来的房价不会上涨3年或5年,那么租金回报率就会很低。这是一项失败的投资。

但如果你必须选择,如果你不能接受一生中的生活,那么对你来说这是一个错误的主张,“现在买房子或租房子是对的吗?”

对于许多不安全的女孩来说,不可能接受终身租赁,但对于一些生活质量不高的男孩来说,只要购买房子不符合成本效益,即使他们负担得起,他们也可以也选择长期租房子。

如果你同意上述的生活理念,那就是只追求“最物有所值”,买房更划算,租房子更划算,那么我有一个公式来帮助你得到一个简单的答案。

如果您选择买房,您的收入将是未来房价的年度升值空间,而成本将是抵押贷款的年度利息。

如果您选择保存首付款以租房,您的收入是首付*可预测的年度投资回报,而成本是支付的租金。

所以当:

首期付款*可预测的年度投资回报 - 年租>年度价格*年化增长 - 住房贷款年利率*

即:

首付*预计年度投资回报 - 年租+抵押*利率>房价*预计年度增长

租赁更具成本效益。

相反,首付*预计年度投资回报 - 年租+抵押*利率<房价*预计年度增长

买房更具成本效益。

03

在这个公式中,首付,抵押,房价,租金和抵押贷款利率都是已知条件,变量X是两个“预期”预期年度投资回报和预期年度价格上涨。

预期的年度投资回报受到主观和客观因素的影响。

客观因素是,随着中国经济增长总体放缓,未来中国金融市场的整体回报率将逐步下降。

主观因素是每个人的投资和财务管理能力不同。

总的来说,未来的年度财务管理收益率可以大致分为三类:财务知识水平不高,3%-5%,知道一点财务管理但不够熟练,可以达到6%-8%,非常熟练,可能是9%-12%。

有人可能会说,李戈,你曾经说过你每年可以实现15%以上的收益,你怎么能萎缩到12%?

我在这里提到的15%以上是七步固定投资的预期长期年化收入。但是,固定投资是流动资金的概念。所有资金都不可能进入市场。总有一部分流动性储备和流动性。在产品中,这部分收入在过去两年中持续下降(在可预见的未来,以高息P2P融资为代表的整合领域的金融创新将不断受到抑制),而且这一收益率很低部分资金将被降低。总体财务收益率,最后一次中和,可以是12%非常好对于长期预期收入跨越20年甚至30年,采用相对保守的计量方法更为合适。

所以你必须先衡量你的经济能力,看看你的水平。

预计年化价格上涨将更加严重。每个城市都不同。如果您购买一个人口不断流出的小城市,您可能需要计算未来年度房价的下降,因此它是一个彻底的“X”。

04

还是一个例子

例如,买房100万,首付30万,贷款70万,第一套房基准利率4.85%,租金回报率2%,即2万元/年,预期每年的投资回报和财务管理的10%(可以看出这些文章都是金融爱好者,没有必要太低于他们的财务管理能力。)

预付定金*预期年度投资回报率 - 年租金+抵押贷款*利率=30 * 10% - 2 + 70 * 4.85%=4395万。

这意味着房价年均涨幅将超过4.395%,买房比租房更划算。

未来年平均房价将上涨4.4%+,概率不大?

对于一些一二线城市,我认为可能性不小。

请注意,你也应该考虑到首付款和贷款金额是确定的。虽然利率波动,但从长远来看,总体趋势是下降的,而你的收入从长远来看是上升的,所以抵押贷款负担会逐渐减轻,但人口流入会减少。租金肯定会继续上涨。面对这种情况,我认为买房可能更划算。

不过,如果同样的房子是100万买的,租金回报率和理财利率会保持不变,但根据二套房贷款,首付70万,贷款30万,二套房贷款利率上浮20%,涨幅为5.82%。

70*10%-2+30*5.82%=674.6万。

未来年平均房价将上涨6.746%+,买房更划算。

如果未来住房贷款政策进一步收紧,第二套住房首付将像北京一样提高到80%,利率将像合肥一样提高到1.35倍,那么这个数字将进一步提高到7.31%。

你认为未来,你所居住的城市,房价平均每年会上涨7.31%,也就是说,2030年的房价是现在的两倍,可能性不大吗?

0x251C

可见,一套房和二套房的投资价值差别很大,特别是首付比例大大提高,这比贷款利率的大幅提高要负得多。

另外,租金影响很大。

以上述首套房为例,如果年租金回报率能达到6.4%,即使房价长期不涨,买房也更划算。

6.4%的租金回报在国际水平上是中等偏高,而且相对较好,但在中国,几乎没有这样的住宅。

因此,从投资和财务管理的角度来看,中国人热衷于买房子,这是一个简单的房子价格。

05

最后,在重点下,这个公式只能帮助你从投资和财务管理的角度让这个账户更清晰,但财务管理是理性的生活,财务管理是手段,而不是目的,生活幸福是我们真正的追求。

对于许多女性和中老年人来说,房子带来的安全性很难用这种精确的算法来衡量。

对于男人来说,如果你对女票说:“亲爱的,让我们明天登记结婚吧!利格说,租房子更划算!”

女票让你看看,呵呵,然后列入黑名单.

你说你很聪明?仍然聪明聪明?

另外,只需要第一套房就是买自己的生活,将来不会出售和实现。

即使你想出售,经常出售小或大,或更换学区,你必须发钱,房价越贵,你改变房子越多,以弥补差异,所以它不一定是未来的价格上涨,你现在购买的成本效益越高。

在考虑购买房屋或租房时,您应该考虑月供应是否能够承受上述配方。如果每月供应可以存活,迟早购买它,购买它而不是卖它,没有必要如此纠缠。

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PS:我突然想起了什么。我有一个朋友最近卖掉了房子。位于上海老窖,五楼的90年代老宅,没有人想开3万。

有两个原因。

首先,位置相对偏颇,他们已经买了这个区域,周围有很多新房/新房,年轻人往往愿意多花几千元购买新房或分房子,这种老房子20多个岁月很难卖给年轻人。

第二,五楼没有电梯,老人不能跑,所以老人不会考虑。

因此,预计未来房屋的销售将变得越来越困难。

建议1:只有价格便宜的老旧,只考虑一,二线闹市区,如北京五环或上海外环,一旦出环,直接通过。

建议2:购买平楼(总高度6层)住宅,无电梯,最好2,3层,4层有限,5层,6层直接通行。

本文最初由第1点作者撰写,未经授权不得转载。

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