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港龙地产:速度与危情 高息举债最高融资利率达14%

2019-12-22 点击:1974

乐居财经的吴士禄来自常州

在融资压力日益加大的环境下,在香港上市和拓宽融资渠道已经成为越来越多中小住宅企业的“生命线”。 近日,江苏房地产公司龙石中国房地产集团有限公司(以下简称龙石房地产)被列入赴香港上市的房地产公司名单。

10月23日,港龙地产向HKEx正式提交招股说明书。港龙地产是港龙发展集团有限公司的全资附属公司。其法定代表人和董事长为卢永怀。 这是一个典型的小型住宅企业:从开发量来看,截至今年8月底,港龙地产的主要开发项目集中在江苏、浙江、河南、贵州等省,总土地储备只有471万平方米,其中44个项目位于江苏省,占总土地储备的78%。就销售规模而言,2018年和2019年上半年的销售收入分别为16.6亿元和5.9亿元,甚至低于一线城市的单个项目。

像许多小型住宅企业一样,港龙地产也有明显的地域特色和高负债。 在“缺钱”的生死关口之前,港龙地产正在徘徊

56个开发项目中只有9个贡献了收入

根据招股说明书,港龙地产2016-2018年的销售收入分别为4.9亿元、4.3亿元和16.6亿元,复合年增长率为87.5%。营业利润分别为7160万元、9380万元和4.7亿元,同期复合年增长率为146.6%。 三年内归属于公司所有者的利润分别为3936.5万元、3135.6万元和3.55亿元。

与2017年相比,2018年是港龙地产爆炸性增长的一年,收入同比增长286%,营业利润同比增长401%,正在开发的地产增长迅速。

从流动资产一栏可以看出,2016年港龙地产正在开发的资产为12.8亿元,2018年快速增长至54.3亿元,2019年上半年达到87.7亿元 然而,截至今年8月底,虽然龙地产有56个项目,但其今年上半年及之前的销售收入仅来自四个城市的9个项目的开发和销售。 这意味着大部分项目尚未达到预售条件,导致港龙地产销售收入中断。 在过去两年里,正在开发的房地产的快速增长很可能是“补货”的举措。

2018年港龙地产高息借款最高利率达到14%

不仅收入和利润快速增长,还面临巨大的债务压力。债务总额从2017年底的49.5亿元增加到2018年底的87.4亿元。截至2019年6月31日,债务总额增加至116.62亿元,资产负债率从2016年的17%上升至2018年的122.1%。截至2019年6月30日,该指数已达到153.9% 融资成本净额也从2017年的431.7万元增加到2018年的3463万元,同比增长702%

招股说明书披露,港龙航空的外部融资主要来自银行贷款、信托融资和其他融资。截至2019年8月31日,信托融资及其他融资安排占贷款总额的35.1%,未偿还6.8亿元。 利率方面,截至2019年8月31日,银行贷款利率为7.7%,其他贷款利率为11%

乐居财经通过查阅港龙地产信托融资数据,发现最高利率为今年9月与无锡李越股权投资合伙公司的融资安排,年利率为14%,账面金额为2.2亿元。此外,九月份,港龙地产还与上海艾欣信托投资有限公司签订了信托融资协议,账面金额为1.07亿元,年利率为13%

在现金流方面,2018年底,港龙地产的经营现金流由正变负,至-6.3亿元,而投资现金流连续三年为负,至2018年底为-5.2亿元。只有融资活动有正流入,达到16.1亿元。总现金流得到融资活动的支持 从融资活动来看,现金流入主要是来自合资企业、股东的预付款以及银行、信托机构等的贷款,融资渠道较少。

责任编辑:张迎海

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